Retour sur investissement d’une place de parking : voici comment vous devrez bientôt raisonner.

La question du retour sur investissement d’une place de parking est majeure pour le maître d’ouvrage ou le promoteur d’un bâtiment auquel la place est rattachée. Les analyses des meilleurs spécialistes de la rentabilité intègrent toujours le prix du foncier, les taux de rotation, la demande locale, ou, en matière de centre commercial la règle bien connue : “no parking, no business”.
Mais de nouveaux critères vont devoir être pris en compte. Portés par la règlementation ou plus concrètement par les règles d’urbanismes locales, il s’agit des coûts et bénéfices environnementaux des éléments d’un tel projet.

Cela pourrait, d’ici peu, modifier la façon-même dont vous aborderez la conception et le cahier des charges … d’une simple place de parking. Voici pourquoi.

Rentabiliser son parking : les leviers traditionnels

Le coût d’un parking peut représenter à lui seul à 1/4 du coût de construction du bâtiment seul auquel il est rattaché. Le rentabiliser est donc un impératif majeur. Il y a toujours plusieurs leviers à la disposition du maître d’ouvrage pour optimiser en amont la rentabilité de son parking.

Il peut envisager de réduire au maximum les coûts de production en optimisant le processus de construction de bout en bout, par des choix de matériaux, de main d’œuvre, de techniques bon marché.

Il peut réduire le nombre de places, mais, souvent hélas, cela ne dépend pas de lui, le PLU imposant bien souvent des règles du type X logements = X *1,2 places de parking .

Il peut aussi mutualiser le parking avec d’autres projets alentours et réaliser des économies sur les accès, l’optimisation des rampes, etc.

Les leviers nouveaux

Comme l’explique cette excellente analyse de la revue foncière,  la réduction du coût unitaire de la place de parking peut aussi être obtenue par la conception même du parking : systèmes semi-enterrés, autre gestion de l’espace, etc. 

Ou encore par une nouvelle façon de travailler entre la collectivité (ville, agglomération), l’aménageur qui travaille au niveau du quartier et le promoteur qui travaille au niveau du projet.

Dès lors, l’enjeu devient plus global. Il ne s’agit plus alors forcément d’obliger à construire un nombre donné de places de parking, ce qui renchérit le prix du logement final, même si, pour la collectivité, cela règle le problème des voitures ventouses qui occupent de l’espace public sans contrepartie. 

Il s’agit là en revanche de donner un nouveau sens à l’ensemble des places mises à disposition, publiques et privées, et ce, au niveau du quartier, en tenant compte de plusieurs choses :


– les nouvelles mobilités (habitants n’ayant plus besoin de voiture, mais utilisant des vélos, trottinettes, etc.)
– la mutualisation des usages via les applis (place de parking utilisée par un salarié qui arrive dès l’instant où un habitant qui part lui-même travailler ailleurs la laisse libre) 
– l’impact environnemental de la place de parking : le coût et les risques liés à l’imperméabilisation des sols (inondations, contribution à la formation d’îlot de chaleur, etc.) doivent être réintégrés dans le coût de construction d’une façon ou d’une autre.


Regardez la photo ci-dessus (Photo by chuttersnap on Unsplash) : en regard un îlot urbain de ce type depuis le ciel, on ne voit que les surfaces inutilement gelées que sont les terrasses et les parkings. Cela appelle presque naturellement à donner à ces surfaces perdues des fonctions vivantes : potagers urbains, terrasses vertes, parkings verts…

L’impact environnemental qui va tout changer

Ce dernier facteur occupe aujourd’hui le devant de la scène.

L’Etat, à travers ses lois ou ses taxes, ou les collectivités locales, à travers les contraintes qu’elles imposeront via les PLU ou autres, iront de plus en plus dans la même direction. 

Les solutions qui contribuent à artificialiser les sols, à les rendre imperméables, à augmenter les risques d’inondation, à augmenter les phénomènes de réverbération de chaleur, à casser les cheminements d’espèces utiles pour la biodiversité, tous ces mauvaises solutions devront coûter toujours plus cher. Si elles sont compétitives actuellement, c’est tout simplement parce que les coûts qu’elles produisent indirectement (dégâts des inondations, pollution, contribution à l’effet de serre) sont payés par la collectivité. Et, comme disait Coluche, si ça continue, il faudra que ça cesse. Et la date pour que cela cesse est arrivée.

Inversement, les solutions qui contribuent à rendre neutre l’artificialisation des sols (compensation), à réduire les risques d’inondation, à lutter contre les îlots de chaleur, à recréer des conditions favorables à la diversité, toutes ces bonnes solutions devront voir leur rentabilité augmenter.

Déjà la loi Alur, le Plan Biodiversité 2018, vont dans ce sens. En rendant impossible la rentabilité du projet global de centre commercial qui aurait recours aux solutions de premier type, pour la loi Alur, par exemple.

On connaît les chiffres !

L’artificialisation des sols a un coût chiffrable pour la société. Une surface imperméable de type enrobés et bétons, c’est un sol qui perd en fonctions productives et en biodiversité, des émissions plus fortes de gaz polluants et à effet de serre, des risques de pollution aggravés, du ruissellement d’eaux de pluie et donc des inondations, des fissures liées à ces mêmes eaux pluviales, et donc des dépenses d’entretien et d’équipement… Le coût du réchauffement climatique de 1998 à 2017 pour la France est de 48.3 milliards de dollars.

À l’inverse, on parvient aujourd’hui à chiffrer et à valoriser une prairie : jusqu’à 1000€/ha, selon des calculs récents ! (photo ci-contre :  Stephen Arnold on Unsplash). Alors forcément, les textes vont aller vers un encadrement plus rigide de la construction des parkings, et ce, même si le parc immobilier français continue d’augmenter (+1,2% en 2017 par rapport à l’année précédente).

Le Plan Biodiversité prévoit une compensation de l’artificialisation des sols, par des biais divers. L’objectif « zéro artificialisation nette » est fixé à 2050 de l’Union Européenne.

Un volet de la loi Alur (2016), on l’a dit, exige des projets de centres commerciaux d’au moins 1000 m² de surface commerciale qu’ils réduisent les aires de stationnement pour limiter l’imperméabilisation des sols. Toutefois, cette réduction peut être supprimée si les surfaces sont perméables.

La tendance est là

Dans la même veine, des pans du Plan Biodiversité visent à mieux intégrer et faire vivre la biodiversité sur des surfaces non imperméables et encore mal gérées. Choix de références écologiques dans la sélection des espèces d’arbres à planter, choix de plantes mellifères, introduction d’espaces propices à la prolifération des abeilles, niches à oiseaux, l’espace urbain devra être toujours repensé pour améliorer la qualité des espaces dits « écologiques », encore peu efficaces.

La France n’est pas seule. Les législations se durcissent un peu partout en Europe autour des espaces de stationnements, dans une optique cette fois de bouleversement en profondeur des mobilités. L’exemple de Nottingham est parlant, où les entreprises sont taxées à hauteur de 415 £ par place, au-dessus de 10 places de parking qu’elles mettent à disposition. Le processus fonctionne depuis 6 ans, il transforme peu à peu les habitudes de mobilité sur place, et ses retombées ont permis de financer une extension du tramway local, qui transporte 17 millions de passagers à l’année.

La bonne nouvelle, c’est que l’époque est à l’innovation.
Toutes ces contraintes sont intégrables à votre projet et vous permettront de modifier les éléments de calcul du retour sur investissement par le haut. 
C’est-à-dire en créant des projets dont la valeur augmentera du fait de l’excellente réponse qu’ils apportent aux nouveaux usages et aux contraintes environnementales. Ceci, à condition bien sûr de choisir la bonne stratégie, dès le début.

Le bon projet : innovation écologique et fonctionnelle

La première chose sur laquelle vous pouvez parier, c’est la perméabilité de la place de parking, si elle est en extérieur. La loi Alur donne le “la” pour ce qui est du parking en zone commerciale.

Les autres types de zones (parkings d’entreprises, zones tertiaires, etc.) suivront un jour ou l’autre. Mieux vaudra alors au moment de la cession d’un bâtiment avoir déjà les surfaces adaptées plutôt que de laisser à l’acquéreur l’obligation de “perméabiliser” à nouveau les espaces.  


La deuxième : c’est la technique de compensation. Les noues drainantes, les espaces verts, les toitures végétalisées seront autant de surfaces vertes qui viendront compenser les mètres carrés que votre projet aura artificialisés. Une exigence qui apparaît de plus en plus dans les réglementations diverses.

La troisième : les nouvelles mobilités. Un garage à vélos (avec toit végétalisé comme chez ECOVEGETAL – cf photo), des places réservées au co-voiturage ou  à l’auto-partage. Tout ceci devrait être toujours plus favorisé et prendre toujours plus de valeur. Ces nouvelles mobilités transformeront peu à peu nos parkings actuels en espaces multi-fonctions. Déjà les parkings des nouveaux centres commerciaux construits après la loi Alur ont parfois des airs d’espace verts avec arbres, bosquets et espaces verts.


La quatrième : la rotation des véhicules. Certains types de parkings ont vocation à voir passer un maximum de véhicules et à ne jamais rester vides. Optimiser l’occupation du sol, tout en étant perméable: cela est tout à fait possible même si cela ne peut passer par de la verdure (voir nos systèmes ECOGEVETAL PAVE -photo ci-contre)

Le cinquième : la réduction des coûts d’entretien et de réfection. Un parking perméable conçu avec des matériaux solides et des technologies durables, et non pas artificiellement verdi (comme on le voit parfois, avec des moquettes plastiques imitant le gazon posées sur le bitume pour “verdir” l’espace) demandera moins d’entretien et de rénovation qu’un parking classique.



Ces stratégies peuvent être mises en œuvre séparément, ou progressivement, lors de rénovations, par exemple.

Mais les tendances sont là. Le retour sur investissement des places de parking dépendra de plus de plus de la créativité des aménageurs et des promoteurs pour donner de nouvelles fonctions à ce que l’on appelle un parking. Et en premier lieu, des fonctions écologiques.